Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Ev Sahibi ve Kiracı Rehberi! 2026 yılı, Türkiye’de barınma hukukunun “Dijital Devrim” yılı olarak tarihe geçti. Artık kira sözleşmeleri sadece iki kişi arasındaki bir kağıt parçası değil, devletin doğrudan şahitlik ettiği bir veri kümesi. Enflasyonun dengelenmeye çalıştığı, kira artış oranlarındaki %25 sınırının tarih olduğu ve TÜFE ortalamasının tekrar başrolü kaptığı bu dönemde, doğru bir sözleşme hazırlamak her zamankinden daha kritik.
Peki, hukuki bir boşluk bırakmadan, her iki tarafı da koruyan bir kira sözleşmesi nasıl yapılır? İşte e-Devlet entegrasyonundan özel şartlara kadar 2026 model kira rehberimiz.
1. 2026’nın Yeni Standardı: e-Devlet Dijital Kira Kontratı
2025’in son çeyreğinde başlayan ve 2026’da standart hale gelen e-Devlet “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti, sahte imza ve “sözleşmeyi kaybettim” bahanelerini ortadan kaldırdı.
e-Devlet Üzerinden Sözleşme Hazırlama Adımları:
- Giriş: Ev sahibi, e-Devlet üzerinden “Dijital Kontrat Hazırlama” sekmesine girer.
- Taşınmaz Seçimi: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü entegrasyonu sayesinde, evin ada/parsel bilgileri otomatik çekilir.
- Şartların Belirlenmesi: Kira bedeli, artış oranı (TÜFE üst sınırı dahilinde), depozito ve özel şartlar girilir.
- Kiracı Onayı: Kiracıya bir bildirim gider. Kiracı, kendi e-Devlet ekranından sözleşmeyi okur ve dijital imza (veya SMS doğrulaması) ile onaylar.
- Zaman Damgalı Belge: Onaylanan sözleşme, karekodlu ve zaman damgalı bir PDF olarak her iki tarafın profiline eklenir.
Bu dijital süreçte, özellikle kira bedelinin net ve brüt ayrımını yaparken (iş yeri kiralamalarında olduğu gibi) maliyetlerinizi önceden analiz etmek için kdv hesaplama aracımızı kullanarak net bütçenizi koruyabilirsiniz.
2. Kira Sözleşmesinin Temel Bileşenleri (Olmazsa Olmazlar)
İster dijital ister klasik yazılı olsun, bir kira sözleşmesi örneği şu temel sütunlar üzerine inşa edilmelidir:
- Taraflar: Kiraya verenin ve kiracının T.C. kimlik numaraları, tam isimleri ve MERNİS adresleri.
- Kiralanan Bilgisi: Sadece “Daire 5” yazmak yetmez; binanın tam adresi, asansör, depo gibi eklentilerin durumu belirtilmelidir.
- Kira Bedeli ve Ödeme Şekli: Kira her ayın kaçında yatacak? Hangi IBAN numarasına yatacak? Unutmayın, elden kira ödemek 2026 denetimlerinde her iki taraf için de ağır cezalar doğurmaktadır.
- Depozito: Türk Borçlar Kanunu uyarınca depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz. 2026’da depozitoların vadeli bir mevduat hesabında tutulması ve her iki tarafın onayıyla çekilmesi yasal bir güvencedir.
Sözleşmedeki bu rakamların bütçenizdeki yerini, özellikle çalışansanız maaşınızla olan dengesini görmek için brütten nete maaş hesaplama robotumuzu kullanarak finansal planlamanızı yapabilirsiniz.
3. 2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Gerçeği
01.07.2024 itibarıyla sona eren %25’lik sabit artış sınırı, 2026 yılında tamamen “TÜFE 12 Aylık Ortalama” kuralına dönmüştür.
Örnek Hesaplama (Şubat 2026):
Eğer kira yenileme döneminiz Şubat 2026 ise, açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması olan %33,98 sizin yasal tavan oranınızdır.
- Mevcut Kira: 20.000 TL
- Yasal Zam Oranı: %33,98
- Yeni Kira: 26.796 TL
Ev sahiplerinin bu oranın üzerinde artış talep etmesi kiracı hakları kapsamında geçersizdir. Kiracı, yasal oranı artırıp ödediği sürece tahliye edilemez.
4. Kiracı Hakları 2026: Neyi Bilmelisiniz?
2026 yılında kiracı olmak, sadece “kira ödemek” değildir. Kanun sizi şu durumlarda korur:
- Keyfi Tahliye Engeldir: “Oğlum gelecek”, “Evi satıyorum” gibi gerekçelerin mahkemede samimi bulunması gerekir. Ev satılsa bile kiracıya 6 ay süre tanınır.
- Bakım ve Onarım: Kombi arızası, çatı akması gibi evin yapısıyla ilgili “demirbaş” masraflar ev sahibine aittir. Kiracı bu masrafı yapıp kiradan düşebilir.
- 10 Yıl Kuralı: Ev sahibi, haklı bir sebep göstermeksizin kiracıyı ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, 3 ay önceden ihtar çekerek çıkarabilir.
Akademik bir başarı takibi gibi disiplin gerektiren bu hukuki süreçlerde, haklarınızı doğru anlamak için agno nedir yazımızdaki o detaycı mantığı kira sözleşmenize de yansıtmalı, her maddeyi tek tek “puanlamalısınız”.
5. Ev Sahibi Hakları ve Tahliye Taahhütnamesi
Ev sahiplerinin en büyük güvencesi artık “Tahliye Taahhütnamesi”dir. Ancak 2026 yılında bu belgenin geçerliliği sıkı kurallara bağlanmıştır:
- Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütnameler geçersizdir (Yargıtay kararı).
- Tahliye tarihi ve taahhüt tarihi mutlaka farklı olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi de artık e-Devlet üzerinden dijital onaylı olarak alınabilmektedir.
Eğer mülk sahibiyseniz ve mülkünüzün güvenliğini akıllı kamera sistemleriyle sağlıyorsanız, bu cihazların yasal kayıtlarını imei sorgulama rehberimizle kontrol ederek siber güvenliğinizi de koruyabilirsiniz.
6. Kira Sözleşmesinde “Özel Şartlar” Bölümü
Bir kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusunun can alıcı noktası özel şartlardır. 2026’da şu maddeleri eklemek her iki tarafın da lehinedir:
- Evcil Hayvan Durumu: Yönetim planına aykırı olmamak kaydıyla evcil hayvan besleme izni veya yasağı.
- Tadilat İzni: Boya-badana masraflarının kim tarafından karşılanacağı.
- Aidat Sorumluluğu: Kapıcı maaşı veya demirbaş aidatı (asansör motoru vb.) ayrımının net yapılması.
Site aidatlarının kiralara yaklaştığı bu dönemde, aidat maliyetlerinizi ve kDV dahil giderlerinizi hesaplamak için araçlarımızdan faydalanabilirsiniz.
7. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu
2024’te başlayan ve 2026’da olgunlaşan Zorunlu Arabuluculuk sistemi, kira davalarının mahkemeye gitmeden önceki son durağıdır.
- Kira artışı, tahliye veya hasar tazminatı konularında dava açmadan önce arabulucuya gitmek şarttır.
- Arabuluculuk görüşmeleri e-Devlet üzerinden veya yüz yüze yapılabilir. Anlaşma sağlanırsa, bu tutanak mahkeme ilamı gücündedir.
Arabuluculuk görüşmelerinde veya hukuki dilekçelerinizde kullanacağınız metinlerin karakter sınırlarını ve okunabilirliğini kelime ve karakter sayacı aracımızla optimize ederek kendinizi daha iyi ifade edebilirsiniz.
8. Örnek Kira Sözleşmesi Şablonu (2026 Güncel)
Aşağıdaki yapı, standart bir dijital veya yazılı sözleşmenin iskeletidir:
| Bölüm | İçerik | Dikkat Edilmesi Gereken |
| Kira Bilgileri | Aylık Kira, Yıllık Toplam, IBAN | Ödemenin bankadan yapılması zorunludur. |
| Demirbaşlar | Kombi, Mutfak Dolabı, Beyaz Eşya | Fotoğrafları çekilip sözleşmeye eklenmelidir. |
| Artış Oranı | TÜFE (12 Aylık Ortalaması) | Sabit % artış yazılsa bile yasal sınırı geçemez. |
| Depozito | 3 Aylık Kira Bedeli (Max) | Vadeli hesapta tutulması önerilir. |
| Fesih Şartları | 15 Gün Önceden Bildirim vb. | TBK’ya aykırı madde konulamaz. |
Freelance bir profesyonelseniz veya bu tip kontratları hazırlayan bir danışmansanız, profesyonel hizmet bedelinizi belirlemek için freelance saatlik ücret hesaplama robotumuzu kullanarak emeğinizin karşılığını planlayabilirsiniz.
9. Kiracı Hakları: Evi Satılan Kiracı Ne Yapmalı?
2026 emlak piyasasında en sık sorulan soru: “Ev sahibim evi sattı, yeni sahibi beni hemen çıkarabilir mi?”
- 1 Ay Kuralı: Yeni malik, evi aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde size yazılı ihtar çekmelidir.
- 6 Ay Kuralı: İhtardan sonra size 6 ay süre tanınır.
- Samimiyet Testi: Yeni sahibin gerçekten kendisinin veya birinci derece yakınının oturması gerekir. Eğer evi tekrar başkasına kiraya verirse, size 3 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Bu tip yasal ihtarnameleri ve uzun mahkeme kararlarını saniyeler içinde anlayıp özetlemek için en iyi yapay zeka metin özetleme araçları rehberimizdeki araçlardan faydalanabilirsiniz.
10. Tahliye Sürecinde İşten Ayrılma ve Tazminat Durumları
Bazen bir kira uyuşmazlığı veya taşınma süreci, iş yerinizdeki performansınızı veya kariyerinizi etkileyebilir. Taşınma nedeniyle işten ayrılmanız durumunda (haklı fesih dışında) tazminat haklarınızın nasıl etkileneceğini görmek için ihbar tazminatı hesaplama rehberimiz size yol gösterecektir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Yasal olarak sözlü sözleşme de geçerlidir ancak 2026 denetimlerinde ve ispat yükümlülüğünde e-Devlet üzerinden yapılan yazılı sözleşme hayati önem taşır.
2. Stopaj vergisi nedir? Kim öder?
Konut kiralarında stopaj yoktur. İş yeri kiralarında ise kiracı, kira bedelinin %20’si oranında stopaj vergisini devlete öder.
3. “Kira Kontratını Yenilemezsem” ne olur?
Kiracı, sözleşme bitiminden 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Ev sahibi “kontrat bitti hadi çık” diyemez.
4. Depozitoyu geri alamayan kiracı ne yapmalı?
Eğer eve zarar verilmediyse ve tüm faturalar ödendiyse, ev sahibi depozitoyu iade etmek zorundadır. İade edilmiyorsa İcra Takibi başlatılabilir.
Sonuç: Huzurlu Bir Gelecek Doğru Sözleşme ile Başlar
Kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusunun cevabı 2026 yılında “şeffaflık” ve “teknoloji”dir. İster ev sahibi olun ister kiracı; dürüstlük üzerine kurulu, yasal sınırlara saygılı ve dijital olarak kayıt altına alınmış bir sözleşme, sizi yıllar sürecek mahkeme masraflarından korur.
Taşınma işlemlerinden vergi ödemelerine, kariyer planlamasından teknolojik güvenliğe kadar hayatınızın her aşamasında en güncel ve profesyonel rehberler için Tam Liste‘yi takip etmeye devam edin.
