Apartman ve Site Aidatı Nedir? Aidat Artışı Yasal mı? (2026 Güncel Rehber)! 2026 yılına girdiğimiz şu günlerde, sabah asansöre bindiğinizde panoda gördüğünüz “Aidat Artış Bildirimi” muhtemelen gününüzün en tatsız anı oluyor. Enflasyon baskısı, personel maliyetlerindeki artış ve enerji giderleri derken, site yönetimlerinin talep ettiği rakamlar bazen bir asgari ücretin yarısına yaklaşıyor. Peki, her istenen rakamı ödemek zorunda mıyız? Apartman aidatı artışının bir sınırı yok mu?
Bu rehberde, “Aidat kiranın yarısını geçemez” şehir efsanelerinden, 2026 yılında yürürlüğe giren Yeniden Değerleme Oranı (YDO) tavan sınırına kadar tüm gerçekleri masaya yatırıyoruz.
1. Aidat Nedir? Hukuki Altyapı (KMK Madde 20)
Hukuki terimle “Ortak Gider Payı” olan aidat, bir apartman veya sitenin yaşamını sürdürebilmesi için gerekli olan harcamaların, kat malikleri arasında paylaştırılmasıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, bu paylaşımın nasıl yapılacağını net çizgilerle belirler.
- Eşit Paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri (personel maliyetleri) aksi kararlaştırılmadıkça tüm daireler arasında eşit bölünür.
- Arsa Payı Oranında Paylaşım: Sigorta primleri, ortak alanların bakım-onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi giderler ise arsa payı oranında (dairenin büyüklüğüne göre) paylaştırılır.
Apartman yönetimleri, özellikle temizlik veya asansör bakımı gibi hizmet alımlarında kesilen faturaları incelerken, vergi yükümlülüklerini ve net maliyetleri görmek için kdv hesaplama aracımızı kullanarak bütçe şeffaflığını artırabilirler.
2. 2026 Yasal Aidat Artış Sınırı: Yeni Düzenleme Geldi mi?
2026 yılı, site yönetimleri için “hesap verebilirlik” yılı oldu. Meclis’ten geçen son düzenleme ile fahiş artışların önüne geçmek için Yeniden Değerleme Oranı (YDO) bir kriter olarak kabul edildi.
2026 Aidat Tavanı Kuralı: > Yönetimler, bir önceki yılın aidat tutarını o yıl için belirlenen Yeniden Değerleme Oranı (%25,49) üzerinde artırmak istiyorlarsa, Kat Malikleri Kurulu’nu acilen toplamak ve %50+1 çoğunluk onayını almak zorundadır. Yöneticinin tek başına “YDO üzerinde” zam yapma yetkisi hukuken kısıtlanmıştır.
Yönetim planındaki bu tip karmaşık ve sayfalarca süren hukuki maddeleri, maliklerin anlayabileceği bir dille özetlemek için en iyi yapay zeka metin özetleme araçları rehberimizdeki araçlardan faydalanarak şeffaf bir yönetim sergileyebilirsiniz.
3. Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi? (Gider Ayrımı)
En çok tartışılan konulardan biri budur: “Asansörün motoru bozuldu, faturası bana mı geldi?” 2026 içtihatları bu konuda çok nettir:
- Kiracı (Kullanım Giderleri): Binanın işletilmesi için gerekli olan ve “tüketime” dayalı giderleri öder. (Örn: Kapıcı maaşı, ortak alan elektriği, temizlik malzemesi, asansörün yıllık periyodik bakımı).
- Ev Sahibi (Demirbaş Giderleri): Binanın ömrünü uzatan, kalıcı değer katan ve demirbaş niteliğindeki harcamaları öder. (Örn: Çatı aktarımı, dış cephe boyası, asansörün ana motor değişimi, görüntülü diyafon sistemi takılması).
Site yönetiminde çalışan görevlilerin (kapıcı, güvenlik) maaşlarını hesaplarken ve bu maliyetin aidata yansımasını analiz ederken brütten nete maaş hesaplama robotumuzu kullanmak, maliklere sunulan işletme projesinin doğruluğunu teyit etmenizi sağlar.
4. Aidat İtirazı Nasıl Yapılır? Adım Adım Yol Haritası
Site aidatı yasal mı diye sorguladığınız bir rakamla karşılaştığınızda izlemeniz gereken 3 ana durak vardır:
A. Genel Kurulda Muhalefet Şerhi
Aidatın belirlendiği toplantıya mutlaka katılın. Karara itiraz ediyorsanız, bu itirazınızı toplantı tutanağına “muhalefet şerhi” olarak yazdırın ve imzalayın. Bu, dava açma hakkınızın anahtarıdır.
B. İşletme Projesine İtiraz
Eğer size tebliğ edilen işletme projesi (tahmini bütçe) fahiş geliyorsa, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde yönetime yazılı itirazda bulunun. Bu durumda yönetim, kurulun toplanmasına karar verebilir.
C. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde İptal Davası
Genel kurul kararı hukuka veya hakkaniyete aykırıysa;
- Toplantıya katıldıysanız karar tarihinden itibaren 1 ay,
- Toplantıya katılmadıysanız kararı öğrenmenizden itibaren 1 ay (her halükarda 6 ay) içinde davanızı açmalısınız.
Mahkemeye sunacağınız dava dilekçesinin teknik detaylarını ve argümanlarınızı hazırlarken, dilekçe uzunluğunu ve profesyonel dilini kelime ve karakter sayacı aracımızla kontrol ederek daha etkili bir başvuru oluşturabilirsiniz.
5. Aidat Ödenmezse Ne Olur? (%5 Faiz Tuzağı)
“Aidatı protesto ediyorum, ödemiyorum” demek maalesef hukuken sizi haklı çıkarmaz, aksine borçlu çıkarır. KMK 20. maddesine göre aidatını geciktiren malik için:
- Aylık %5 Gecikme Tazminatı: Bu faiz oranı yıllık %60’a denk gelir ve banka faizlerinden çok daha yüksektir.
- İcra Takibi: Yönetici, hiçbir ihtarname çekmeden doğrudan icra takibi başlatabilir.
- Dava Hakkı: Üç aydan fazla ödenmeyen aidatlar için yönetici “ortak gider alacağı davası” açabilir.
Apartman görevlisinin işten çıkarılması durumunda oluşacak kıdem ve ihbar yükümlülükleri de aidat bütçesini sarsabilir. Bu tip toplu ödeme risklerini önceden hesaplamak için ihbar tazminatı hesaplama rehberimizi kullanarak apartmanın “acil durum fonu” ihtiyacını belirleyebilirsiniz.
6. Profesyonel Yönetim Şirketleri: Çözüm mü, Sorun mu?
2026 yılında birçok site, “komşu kavgası” olmasın diye profesyonel yönetim şirketlerini tercih ediyor. Ancak bu şirketlerin hizmet bedelleri de aidata ekleniyor.
- Piyasa Analizi: Bir yönetim şirketine ödenen bedelin makul olup olmadığını anlamak için, benzer hizmetleri veren bireysel danışmanların veya yöneticilerin piyasa rayicini freelance saatlik ücret hesaplama mantığıyla kıyaslayabilirsiniz.
- Şeffaflık: Şirketin her faturayı, her alımı dijital bir portal üzerinden (örneğin site uygulaması) maliklere sunması yasal bir zorunluluktur.
Site güvenliği için kurulan akıllı sistemlerin ve kameraların donanımsal kayıtlarını kontrol etmek de yöneticinin sorumluluğundadır. Bu cihazların yasal kayıtlarını imei sorgulama rehberimizle teyit ederek sitenizin dijital güvenliğini de sağlayabilirsiniz.
7. Aidat Belirleme Karşılaştırma Tablosu
| Gider Türü | Paylaşım Esası | Sorumlu Kişi | İtiraz Merci |
| Kapıcı / Güvenlik Maaşı | Eşit | Kiracı / Mal sahibi | Genel Kurul |
| Asansör Bakımı (Rutin) | Arsa Payı | Kiracı | Yönetim |
| Dış Cephe Mantolama | Arsa Payı | Sadece Ev Sahibi | Sulh Hukuk Mahk. |
| Yönetici Aylığı | Arsa Payı | Mal sahibi | Denetçi Raporu |
Akademik Bir Bakış: Yönetim Performansı ve AGNO Metoforu
Bir apartman yönetiminin başarısı, toplanan paranın miktarında değil, bu paranın ne kadar verimli kullanıldığında gizlidir. Öğrencilerin başarılarını ölçerken kullandıkları agno nedir kavramındaki “ağırlıklı ortalama” mantığı gibi, yönetimlerin de “Hizmet/Fiyat” ortalamasının yüksek olması beklenir. Aidatı düşük tutup asansörü çalıştırmayan bir yönetim, düşük notlu ama dersi geçen bir öğrenci gibidir; mülkün değerini (mezuniyet kalitesini) düşürür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Aidatım kiramdan daha fazla olabilir mi?
Hukuken “aidat kirayı geçemez” diye sabit bir madde yoktur. Ancak 2026’daki yeni eğilim, kirayı aşan aidatların fahiş kabul edilerek mahkemece incelenmesi yönündedir. Kiracı, kirasını aşan aidat farkını ev sahibinden talep edebilir.
2. Havuzu veya spor salonunu kullanmıyorum, aidatı eksik ödeyebilir miyim?
Hayır. KMK 20. maddeye göre “ortak yerlerden faydalanmaktan feragat etmek” sizi aidat ödeme borcundan kurtarmaz. Zemin kattaki daire asansör giderini, havuz kullanmayan daire havuz giderini ödemek zorundadır.
3. Yönetici kafasına göre zam yapabilir mi?
Asla. Yönetici ancak kurulda onaylanmış olan “İşletme Projesi”ne dayanarak para toplayabilir. Yetkisiz yapılan zamlara karşı icra takibi başlatılamaz.
4. Site aidatına itiraz dilekçesi örneği nerede bulunur?
Sitemizdeki aidat itirazı nasıl yapılır rehberinin altındaki şablonları kullanabilirsiniz. Dilekçenizin hukuki geçerliliği için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılması ve gerekçelendirilmesi şarttır.
Sonuç: Hakkınızı Bilin, Huzurunuzu Koruyun
Apartman aidatı, ortak bir yaşamın bedelidir; ancak bu bedelin “adil” olması anayasal bir haktır. 2026 yılının ekonomik koşullarında cebinizi korumak için toplantılara katılın, bilançoları inceleyin ve fahiş artışlara karşı yasal yollara başvurmaktan çekinmeyin. Unutmayın, şeffaf bir yönetim sadece aidatı düşürmez, binanızın huzurunu ve mülkünüzün değerini de artırır.
Kariyerinizden teknolojiye, finansal hesaplamalardan konut haklarınıza kadar her konuda hayatınızı kolaylaştıracak profesyonel rehberler için Tam Liste‘yi takip etmeye devam edin!
